親の他界で中古マンションを相続すると、「すでにマイホームがある」という理由からとりあえず空き家にする人もいるでしょう。しかし、使うことなく“所有しているだけ”の状態でも、固定資産税や管理費の支払いなど維持費がかかります。
「この先も住む予定はない」のであれば、誰も住んでいない空き家に費用をかけ続けるよりも、“売却”を選んで収入を得るのもおすすめです。
ここでは、相続でマンション売却する方法、支払う税金、節税するためのテクニックなど“相続したマンションの売却をしよう”と考えている人が知っておくと安心なポイントを解説していきます。
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相続したマンションは売却した方がいい？判断基準はある？
冒頭でもお話しましたが、すでにマイホームがあると中古マンションを相続しても使い道に困るものですよね。だからと言って、「使わないなら売ろう」という決断も簡単にはできないのが“相続”です。
一般的に、不動産を相続したとき、「空き家にする」「賃貸にする」「売却する」という3つの選択肢があります。それぞれの特徴を見ていきましょう。
空き家にする
誰も住まなくなると、換気や掃除不足から「空気が汚れる」「湿気が溜まってカビが発生」と部屋は傷んでいきます。それを避けるには、定期的に掃除に訪れるという方法があります。
ただ、遠方にあるほどに労力と費用がかかってしまうでしょう。だんだん足が遠のくと部屋も傷みますよね。それに、所有している限り税金も負担しなければなりません。
賃貸にする
誰かに貸し出す方法も選択肢のひとつです。ただ、簡単な気持ちで貸し出すことはおすすめしません。
月々家賃をもらっていて「経営している」のですから、大家さんとしての仕事もしなくてはいけません。家賃収入は所得になるので、確定申告も忘れずに行う必要があるでしょう。
借主が変わるたびに部屋の修繕をする、設備が壊れたらオーナー負担で工事をするなど、管理維持していく費用はかかります。
また、いつか「やっぱり売ろう」となったときに借主がいれば、オーナー側の事情で退去してもらうことも難しいでしょう。「出ていってほしいのに出ていってもらえない」と精神的な気苦労も将来的に増えるかもしれません。
売却する
売却すれば、空き家や賃貸で必要な「維持費」は不要になります。さらに、売却したお金を法に基づいて相続人同士で分割することができます。
税金の軽減措置があれば、相続税の負担を軽くすることもできるでしょう。
相続登記しなければ売却はできない
相続したマンションを売却しようとするタイミングは、人それぞれでしょう。
相続が発生してすぐということもあれば、数年放置してから売却するということもあるかもしれません。ここで覚えておきたいのが「相続登記」についてです。
亡くなった人の名義ではマンションは売れない
相続登記は、所有者が亡くなったとき、相続人である誰かの名義に書き換えることです。
相続は、亡くなった時点から発生しますが、名義を変える相続登記については「いつまでやらなければならない」という明確な時期はありません。
売らないのであれば、故人の名義のままでもいいのですが、売るときには亡くなった人が所有者のまま第三者に売却することはできません。
相続不動産の放置は親族内トラブルのタネ…！？
家族の幸せを期待し計画的に買うマイホームと違って、突然起こる不動産の相続。
「どうすればいい？」という問題だけでなく、相続人同士で揉めるなどのトラブルも少なくありません。「私は売った方がいいと思う！」という人、「三回忌までは売らずにいよう」という人、「しばらく放置していたら」という人…意見はバラバラのことがあるでしょう。
しかも、相続人が全国各地にバラバラに住んでいるとなると話し合いもなかなか進まないものでしょう。先延ばししてさまざまな問題に発展するリスクを防ぐため、将来的な使い道や出ていく出費について照らし合わせ早急な判断がおすすめです。
遺言書があればそれに従う
人が亡くなった時点で「相続」が発生しますが、まずは遺言書があるかどうかが重要です。
遺言書の内容で特定の誰かを指定していることもあるでしょう。
自宅内に遺言書が隠されているケースもありますが、銀行の貸金庫や公証役場で作成されているケースも…。考えられるところを探してみましょう。
また、仮に遺言書が見つかったからと言って、家族間だけで封を開けてはいけません。家庭裁判所による正式な手続きを踏んでから、中身を確認しなければ無効となることもあります。
売却は相続人全員で合意しなければならない
遺言書がないケースの相続は、基本的には
という順位で相続人の範囲が定められています。
順位の位置に存在する人がいなければ、その下に権利が移っていきます。両親のどちらも亡くなっていて一人っ子であれば、たった一人だけの相続人となるでしょう。
しかし、お父さんが亡くなってお母さんが存命しており、さらに兄弟が4人いれば、「配偶者であるお母さん+兄弟4人＝5人」が全員相続人となります。また、兄弟はいるもののすでに亡くなっていれば、自分から見て「甥・姪」も相続に関係してきます。
親が亡くなって相続が発生し、相続人のなかにも死亡者がいると、かなり複雑になってきます。
また、相続人が複数いる場合は、単純に持ち分をその数で割るわけではなく、決められた法定相続分に従って権利が分けられます。
相続したマンション売却でどんな税金がかかる？
相続マンションでも、売却するときには税金がかかります。
相続したマンションの立地や広さ、階数などによって売却価格は変わるものの、売ると多額のお金は入ってきますよね。取引の金額が大きいだけに、「どのくらいの税金がかかるか」は事前に知っておいた方がいいでしょう。
所得に応じた「所得税」＆「住民税」
相続したマンションを売れば、収入が入ってきますが、所得とみなされるため、課税対象になります。ただ、あくまでも「利益」が出た場合です。
基本的に利益の計算式は次に当てはめることができます。
取得費用とは？
上記の計算式では、「取得でかかった費用」が含まれています。
「自分が購入したわけではなく、相続で突然もらったもの」ですから、ストレートに捉えると取得費がかからないような気もしますよね。
しかし、これは間違いで「亡くなった人がそのマンションを買ったときの取得費用」を適用します。
故人がマンションを取得したときの売買契約書など、購入に関する資料を探しておくといいでしょう。取得費用に含められるのは、マンションそのものの購入価格、売買契約にかかった印紙代、不動産会社に払った仲介手数料などです。
ただ、建物の購入価格に関しては購入してから年数が経過しているので価値は下がりますよね。そこで、経過年数に応じて「劣化で価値が落ちましたよ」という点も考慮しなければなりません。
これを減価償却と言いますが、取得費の計算では年数に応じた減価償却分を引いたものを当てはめます。
また、「購入時の資料が見つからない」ということもあるかもしれません。そんなときには、売却代金の5％を取得費として計上することができます。
譲渡費用とは？
譲渡費用は、仲介手数料や印紙代、そのほか、売るときに関係している代金のことです。
利益が出たら税率をかける
計算式で「利益」部分が出たら、故人の所有していた期間に応じた税率をかけます。
故人が所有していた期間が5年を超えていれば「長期譲渡所得」となって、税率は所得税15％、住民税5％です。
一方、5年未満の所有期間であれば「短期譲渡所得」で所得税30％、住民税9％です。
また、2013年（平成25年）から2037年（平成49年）の期間内では、所得税額に2.1％をかけた額を復興特別所得税として支払います。
専門家への相談がおすすめ
相続したマンションは購入費用が分からず計算が難しいかもしれません。また、建物に関しては減価償却費とふだん馴染みのない内容も計算式に絡んできます。
自分で独自に計算しても分かりにくいことばかりか、間違っている可能性も。正確に税額を把握するには、専門家を頼るのがいいのかもしれません。
売却価格に応じた印紙税
売買契約書には、売却価格に合わせて印紙を貼らなければなりません。
- 500万円超え～1000万円以下
⇒5千円・1000万円超え～5000万円以下
⇒1万円・5000万円超え～1億円円以下
⇒3万円・1億円超え～5億円以下
⇒6万円・5億円超え～10億円以下
⇒16万円
- 10億円超え～50億円以下
⇒32万円
- 50億円超え～
⇒48万円
上記の印紙税代金は、2020年（平成32年）3月31日までに作成された売買契約書で適用される軽減措置が施された税額です。
相続したマンション売却ではその他の費用もかかる
相続したマンションの売却では、諸経費もかかるので把握しておくといいでしょう。
まず、仲介手数料です。
マンションを売ると言っても、自分で買主を見つけるのは難しいので不動産会社に「買主を見つけて欲しい」と依頼しますよね。そこで買主が見つかって売買契約に結びつけば、契約書に記載される売却代金に応じた「仲介手数料」を支払わなければなりません。
また、故人が購入した時期にもよりますが、なかには住宅ローンの支払い中というケースもあるかもしれません。この場合、マンションの登記には“抵当権”が記載されています。売却して完済すれば抵当権を解除してもらえますが、この抹消登記を司法書士へ依頼すればその報酬がかかります。
税金をおさえることは可能？節税対策あれこれ
マンションにかぎらず、不動産は年々価値が下がっていくのが一般的。ただ、相続するマンションの状況によっては、「思ったよりも高く売れた」というケースもあるでしょう。
「故人が購入した額よりも高額で売却できたので利益が増えた」という場合には、税金が多くなることを予想しておかなければなりません。特例は自動的に適用されるわけではなく、自分で申請しなければいけないもの。あらかじめ、どんな節税対策があるか知っておくことをおすすめします。
取得費加算の特例
売るタイミングによっては特例が適用できないかもしれません。
相続が発生して（亡くなった日）から3年10か月以内の売却がカギです。
相続税の申告期限が相続発生から10か月、そこから3年以内の間の売却であれば、相続税を払ったとしても、この特例があれば「経費」にして申告できます。
売却で入ってきたお金から、その際に経費としてかかった費用を引いた額が「所得」となりますが、支払った相続税も「経費です」と加算できるというわけです。
相続不動産の3000万円特別控除とは？
相続した不動産に同居していたケースであれば、3000万円の特別控除を適用できます。
本来、親が所有するマンションであっても、相続したことで自分が所有者になりますよね。そのマンションを売るということは、「マイホームを売却する」ということになるでしょう。
相続後も住んでいたのであれば、特例の要件にマッチするので「利益」から3000万円を控除可能です。つまり、利益が3000万円に満たなければ税金はかからないということ。ただ、控除を適用するには細かな要件をクリアする必要もあるので気をつけましょう。
まとめ
親や家族からもらった大切な財産は、できれば売りたくない気持ちもありますよね。しかし、使うこともなく、放置しているのは「資産価値を下げる」「維持管理費用が出ていく」とあまりいいことがないように思えます。それに、いざ売却したいと思っても名義が故人のままでは売ることもできません。
相続人が多ければ、話し合いの席を設けるのも一苦労でしょう。
「なかなか売却が進まない」と親族間の揉め事に繋がるケースも少なくありません。
また、税金を節税する方法にもタイムリミットがあります。「自分が特例を使えるのか？」「いつまでに売ればいいのか？」をきちんと把握しておかなければ、せっかくの節税対策はできないでしょう。
相続した不動産の売却には、たくさんの不慣れな部分が潜んでいます。
自分が考えているよりも複雑化している状況のこともあるので、司法書士や弁護士、不動産会社など頼れる専門家へ相談しながら進めていくことが大事です。
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