マイホーム購入では、通勤時間や周辺環境など「立地」を重視している人が多いかと思います。土地探しのスタート時点では、土地形状にはそれほどこだわらないでしょう。
土地は、整形のものばかりではなく、ときには「旗竿地」というちょっと変な形の土地に出会うこともあります。
一般的な土地とは違ったポイントがたくさんあるので注意しなければならないポイントも。購入後に「知らなかった」と後悔しても、簡単に返品することができないのが不動産です。
また、将来的に売却する可能性を考えると資産価値としても知っておきたいですよね。旗竿地を選択肢のひとつにする前にメリットやデメリット、注意した方がいいポイントをおさえておくことが大事です。
今回は、そんな旗竿地について分かりやすく詳しく解説していきます。
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旗竿地とはどんな土地？読み方は…？
まずは、旗竿地がどんな土地なのか、概要についてお話していきます。
どんな読み方をする？
「旗竿地」をどう読むかが気になっている人も多いでしょう。
旗竿地は「はたざおち」と読みます。
旗竿地を上から見るとまるで「旗」のような形状をしていることが由来となり名づけられました。
どんな特徴があるの？
一般的に、住宅地は、正方形や長方形など形の整ったものですが、土地を区画割するときにどうしても整形にならない部分が出てしまいます。そこで、旗竿地のような不整形地が誕生します。
敷地を細かく分ける必要性があった都市部でよく見られる形状の土地です。
旗竿地は、建物を建てる部分が道路から少し離れているため、敷地の一部分を利用して出入りする必要があります。上空から見ると「竿」に見える部分が旗竿地専用の通路です。
通路部分が敷地から道路へと細長く延長していることから、「敷地延長」とも言います。また、それを省略した「敷延（しきえん）」、そのほか「袋地（ふくろち）」、「路地状敷地（ろじじょうしきち）」などと呼ばれるケースもあります。
旗竿地が持つ魅力的なメリット
土地が変な形に見える旗竿地は、一見してメリットがなさそうに思えるかもしれません。でも、実はいくつかのメリットがあります。
リーズナブルに買える
旗竿地のメリットで注目したいのは「リーズナブル」という点でしょう。
後ほど詳しくお伝えしますが、旗竿地はデメリットや注意ポイントが一般的な整形地よりも増えます。そのため、土地の評価そのものが低めとなりやすいため、買うときには「お買い得」な価格設定となるケースが多いです。
「この周辺に家が欲しい」と、エリアに強いこだわりがあるときには、整形地と比べて旗竿地のリーズナブルな価格はかなり魅力にうつるかと思います。「人気・高い」という手が届きにくいエリアでも、「旗竿地でもＯＫ」と選択肢を広げると購入しやすくなります。
プライバシーを保ちやすい
旗竿地は、道路から「旗」の建物部分に行くために、「竿」の通路部分を通ることになります。
基本的に、その通路は敷地内なので、目的のない他人が日常的に通ることがありません。隣の敷地や間取りの関係によって一概には言えませんが、通行人からの視線が気になることはないでしょう。
リビングのカーテンを開けたり、ベランダで洗濯物を干したりしていても、「通行人と目が合った！」と気まずい思いをするケースも少ないです。
また、家の前で日曜大工や家庭菜園、車のお手入れなどをしていても、通行人の目が気にならないのはメリットかもしれませんね。
道路から離れているので静かな暮らしができる
道路に面している一般的な土地は、車が通る音、人が歩いている話し声など、「音」で気になる点は多いでしょう。しかし、道路から離れた位置に建物を建てられる旗竿地は、交通による「騒音」が伝わりにくいのが嬉しいポイントです。
また、交差点付近に面している土地だと、「排ガス」も心配なものですよね。旗竿地なら、車の排ガスが直接的に入ってくるリスクが減るのもメリットと言えるかもしれません。
駐車できるスペースが広い
一般的に、住宅用地は1～2台しか駐車スペースが確保できないケースが多いでしょう。狭小地と土地そのものが狭くなると、1階部分を駐車場にし、3階建ての住居を作るケースも少なくありません。
旗竿地は、そもそも「通路」という空きスペースがあるため、新たに車を停める場所を確保しなくてもよくなります。しかも、通路部分が長ければ、何台もの車を縦列で停めることが可能。来客が多いときに、駐車場所で困ることがありません。
「家族で何台も車を所有している」「車で来るお客さんが多い」などの背景がある家庭には、ぴったりの土地条件と言えそうです。
間取りのプランニングがしやすい
旗竿地は、「竿部分⇒駐車スペース」、「旗部分⇒建物」として使えます。旗部分に駐車スペースを設けなくてもよいため、間取りのプランニングがしやすくなります。立地状況にもよりますが、通常の土地よりは間取りに余裕ができるケースが多いでしょう。
旗竿地でデメリットはある？
形状が変わっている旗竿地は、デメリットと感じられる部分が多くなります。購入前に頭に入れておきたいデメリットは次のような点です。
車の出入りがしづらい
前項で「通路が駐車スペースになる」というメリットをお伝えしましたが、それに関連するデメリットがあります。
一般的に、旗竿地の通路部分は、それほど広く取られてはいません。車が通れるくらいの幅を確保されているケースが多いものの、「ギリギリ通れるくらい」「ちょっと余裕があるくらい」など、車を停めるときに慎重さが求められます。隣家との境をブロック塀などで仕切られていると、圧迫感もあります。通路に車を停めるときに、ぶつけてしまう可能性が心配です。
また、「竿」の通路部分に接している公道の交通量が多いケースだと、道路から通路に侵入するときに焦ることも考えられます。通路部分にバックで侵入できれば出るときに楽になりますが、前方から入ってきたときには道路に出るときに出づらいでしょう。何台も縦列駐車なので、出る順番によっては車の入れ替えが面倒というデメリットもあります。
暮らし始めて回数をこなせば狭い通路への駐車も慣れてきますが、初めてくる来客は「通路に入りにくい」と感じることもあるでしょう。狭い通路に焦って車をぶつけてしまわないように注意が必要な通路です。
セキュリティ面での不安
旗竿地は、道路から離れてプライバシーが保ちやすい反面、人から見られずに犯罪のターゲットとなりやすい土地です。不審者が敷地内に入ってきても、基本的に通行人からの死角になり、空き巣被害のリスクが増えるかもしれません。
なにか、被害にあったとしても、目撃者情報がなく、解決しにくい不安があります。セキュリティ面は、しっかりと対策しておくべき土地と言えるでしょう。
建築費が割高になる可能性が大きい
新たに旗竿地に建物を建てる場合、道路から通路部分に電気やガス管、水道管などを引き込まなければいけないかもしれません。通常の土地の工事よりも、インフラ整備のための費用が割高と感じられるでしょう。
また、新築工事、リフォーム工事、解体工事など、敷地内に重機が入る必要性があるときに費用が高めとなりやすいです。通路が狭ければ、大型の重機が入れずに、人力での作業が増え、その分工期も伸びます。結果的に、「人件費が高額」「工事が長い」という不満にも繋がりやすいでしょう。
日当たりが悪い場合がある
一般的な土地の場合、道路に面した側は開放感があって日当たりも期待できます。
しかし、道路に面していなく、前後左右すべて隣地の建物に囲まれている旗竿地は、日当たりが悪くなるケースを想定しておく必要があります。
ただ、日当たりの良い・悪いは、設計によってはカバーも可能。「リビングを2階にする」「窓を多めに設置する」という方法で、間取りを工夫すればデメリット部分は解決できるでしょう。
また、玄関部分が暗くなるケースも多いです。玄関脇に採光のための窓を取り付けたり、明り取りのガラスが入った玄関ドアを導入したりなど、設計段階から希望を伝えることで「暗さ」は回避できます。
隣の生活音が気になりやすい
都市部の旗地の場合、隣家との距離がかなり近いケースも多いでしょう。車や通行人の騒音が聞こえない分、隣家の生活音が気になりやすい土地です。
旗竿地の評価方法
旗竿地は「間口が狭い」「形状が整形ではない」と、一般的な整形地よりも使い道が限定されます。
建物を除いて、単に「土地」として見たときも、駐車場や店舗用土地、アパート用土地としては活用が難しくなります。そのため、旗竿地は、同じエリアで同等の面積の土地と比べると20％程度は低めに評価されることが多いです。
購入するときは「お得に買える土地」、売るときには「高値が期待できない土地」となるでしょう。通常の評価額よりも2割ほど下がるケースが多いかと思います。
また、評価は、隣接する土地や道路との関係性、面積、通路幅などを考慮し、間口の狭いときの「間口狭小補正」、奥行の長いときの「奥行長大補正」、形状が不整形のときの「不整形地補正」などが乗じられた計算方法となります。通路の幅によっては将来的な建築の「可・不可」とも関わることから、場合によってはかなり評価が下がります。
購入前にチェック！旗竿地を選ぶときに理解しておくポイント
メリットとデメリットだけでなく、次のような点にも注目しておきましょう。
通路幅に要注意
自動車の幅についてですが、軽自動車は148センチ以下、小型自動車は170センチ以下、それを超えたものが250センチ以下の普通乗用車です。ただ、これはサイドミラーを含まない状態です。しかも、車を停めた横を人や人間が通過するとなれば、ある程度余裕を見ておかなければ不便さを感じることになるでしょう。
車を所有するときには、旗竿地の通路部分の幅は2.5～3ｍは欲しいとろです。
住宅ローンの融資問題
メリットを知れば魅力的に思えますが、一般的にはまだまだ人気は低めの旗竿地。通路幅によっては、建て替えできないケースもあります。
金融機関側は融資をするとき、返済が滞ったときに備えた担保として評価しなければなりません。「人気があまりない」「売りにくい」などの理由から、住宅ローン審査が厳しい土地と考えられています。
旗竿地の家は建て替えできる？
家を建てるためには、「間口が道路に2ｍ以上接すること」という接道義務を満たさなければなりません。間口の幅、つまり通路部分の幅が2ｍ以下の旗竿地は、接道義務をクリアしていない「再建築不可物件」となってしまいます。
建物を壊して再建築ができない物件
再建築不可物件は、現在の建築基準法の条件を満たしていないため、「将来的に建て替えできない物件」となります。
リフォームを繰り返せば住み続けられますが、一度建物を解体すると住宅地としての機能はなくなってしまいます。
建物が建っていれば売却はできますが、「再建築できない」という条件を背負うことになるため、敢えて条件の悪い「再建築不可物件」を買おうとしない人が多く売れにくい物件です。売却したくても買い手が見つからない…というリスクがあるので注意が必要です。
間口2ｍ以上なら再建築できる可能性あり
道路に接している間口の幅が2ｍを超えていれば、再建築することはできます。ただ、通路部分が細いので、作業用車両の出入りが難しくなります。解体時、建築時ともに、工事費用が高額となることを想定しておくべきです。
また、間口が2ｍ以上でも、接している道路が「4ｍ以上の幅員」でなければ、建築基準法に該当する道路とはみなされません。例えば、旗竿地の通路部分が3ｍで接している道路幅が3.5ｍなど狭ければ、建て替えが厳しいでしょう。
旗竿地を購入するときは、買うときだけでなく「再建築できるかどうか」と将来的なことまで視野に入れておいた方がいいでしょう。
旗竿地にはトラブルもつきもの
一般的な土地でも近隣とのトラブルは多少あるかと思います。ただ、隣接地が増える旗竿地は、それだけ近隣との関わりが増えるということ。境界や騒音などでトラブルになるケースも多いでしょう。
車で来たお客さんが通路部分で駐停車していると、隣接地の住人に「迷惑だ」と言われる可能性もあります。
また、窓を開けていると、周辺の生活音が聞こえますし、逆にこちら側の音も漏れてしまいます。周辺へ騒音とならないような配慮が必要でしょう。
旗竿地を売却するときに覚えておきたいポイント
旗竿地のデメリットをお伝えしましたが、感じ方は人それぞれ。「安さを重視したい」という人なら、デメリット部分を工夫さえできれば、住み心地が良い土地にもなり得る旗竿地です。
ただ、旗竿地の購入は自分自身の問題で解決できますが、売却する側となれば状況が変わってきます。
接道義務を満たしているかが売却のカギ
最低限、「再建築できる」という条件をクリアしていれば、立地の良さや周辺環境などを前面にアピールして売ることもできます。しかし、間口が狭すぎて建築基準法を満たしていないと、再建築不可物件で使い道が極端に制限されて売却が難しくなります。
売却するときには、「再建築不可物件ではない」のが決め手となります。
旗竿地売却に長けている不動産会社を選ぶ
また、売りにくい旗竿地でも価格設定やアピールの仕方で買い手の見つかりやすさは違います。
旗竿地が持つ魅力を上手く伝えられていなかったり、重要な点を買い手に伝えられていなかったりなど、旗竿地の販売実績が少ない業者は時間がかかることも。
売却時には、「旗竿地の売却実績が多い」という不動産会社に依頼するのがいいでしょう。
まとめ
周辺相場よりも安い旗竿地は、考え方次第ではかなりお買い得な土地です。デメリットもありますが、プランニングによってはクリアできる部分もあります。ただ、購入するときには将来的な活用方法も考えておきたいところ。旗竿地の特徴を理解しておかないと後悔に繋がります。
また、売れにくい旗竿地ですが、売却時にきちんと魅力をアピールできれば売れないことはありません。
購入および売却では、旗竿地の情報や知識に強い不動産会社を選ぶようにしましょう。
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